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あきんどブログ記

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あきんど新聞駆け込み反対号

「あきんど」3号・平成19年5月25日発行
「これからのまちづくり」と「沼津市中心市街地のキーワード」平成19年3月1日に、『沼津市商店街連盟』・『TMOぬまづ』・『まちの情報館』の三者主催で、『これからのまちづくり』と『沼津市中心市街地の活性化へのキーワード』を見出すべく、日本政策投資銀行藻谷浩介氏と高松市丸亀町地区再開発アドバイザー西郷真理子氏を招き『第2回まちづくり講演会』を開催しましたので、藻谷氏の講演の要旨を、当沼津市商店街連盟で編集し掲載いたします。

今年の1月から団塊の世代、戦後22年から24年までに生まれた世代の退職が始まっており、この影響を受け東京あたりではタクシーの回転が悪くなります。これは目に見えてサラリーマンが減少するからです。こういう時代に相応しい新しいまち、古い町の上に新しいコミユニテイをつくる動きが始まっています。

岐路に立つ沼津市街地
沼津市の商業床(売場面積の動向)平成3年21万㎡から平成16年27・4万㎡、人口は増えていないが6万㎡以上つまり3割程度商業床が増えているのに、同様に売上の状況は570億円、約2割近く減少しています。中堅企業が一つ消えた位の数字です。これは商業統計から見た数字で、真実の事です。1店舗あたりの売上が3~4割減少しているという恐ろしい数字です。売上が減少すると、企業はリストラに走ります。一番手っ取り早いのが人員の削減。平成11年に一万五千二百人いたものが、平成16年には一万三千九百人となり、千三百人も減少しています。千三百という数字は、大きな工場一つがなくなったくらいの大きな数字です。トヨタに例えると、工場の生産能力を3割アップさせたにもかかわらず、売上が2割ダウンと同じ事。すぐに倒産してしまうような数字なのです。沼津の商業はこのような状況にあります。
これはだれのせいでしょうか?近隣市町村に顧客を取られたのか?調べてみますと、清水町の状況も沼津と同じ。売場面積についてはバブル期を100とすると平成16年には約2倍、売上の状況はと言うと2%しか増加していません。わかりやすく言うと、清水町では1店舗あたりの売上が半分になったと言う状況です。
ではその他の都市にとられたと言う問題ではなく、沼津都市圏、沼津、三島、裾野市、函南町、清水町、長泉町全てが不振であると言う状況です。全体を見ると、売り場面積が35%も増えているのに、売上は8%減少している状況です。
沼津だけでなく、駿東の商業すべてがこのような状況下で、三島や長泉町が強気でいられる事が信じられません。では、静岡や東京に取られているのかと言うと、静岡の状況は沼津より悪いのです。売り場面積が増加しているにもかかわらず、売上は1割減少。浜松も似たようなもので、売場が25%増加し売上が4%ダウン。従業員に至っては2年間で2200人も減少している状況です。静岡県の3大都市圏が不振という事は、その分東京(首都圏、千葉市、さいたま市、横浜市を加えた人口3千万人)は良いのかと申しますと、バブルの売上を100とすると、平成16年が93%であり、沼津とそう変わらない状況なのです。

本当のプロは知っている消費不況の真相
全国的に、小売販売額は10年連続で落ち込み続けています。原因は、定年退職者が増え、就業者数が減少し、住民の総所得が減少しているからです。
大型店が増えれば増えるほど、地域全体の売上は落ち込みます。郊外型SC激増の地域でも、商店街の落ち込みを、郊外の伸びはカバーできていないのです。これは過当競争で一年中バーゲンをやっているようなもので、バーゲン合戦で物価は下がるが、雇用も減っている状況なのです。
地域の総所得が増えない中で、郊外へ大型店が出店するにあたっては、企業自らがインフラ整備をするのが当たり前と思いますが、ほとんどの地域では、行政が上下水道や道路整備を行っています。この費用負担がないため、大型店は出店コストが安く済み、出店ばかりしているのが現状です。
市場経済で言えば、とっくに郊外出店は止まっていなければいけない状況にあります。郊外開発を支えているのは、道路や上下水道への莫大な税金投下、本当の自由競争があれば、郊外開発は儲からないので止まっているのが普通です。
では、平成8年を境に何故そうなったのか?それは団塊の世代が50歳代に突入し、団塊ジュニアが成人したのがこの前後の年代であり、それ以降子供は減りつづけています。逆に所得の少ない70歳以降は激増します。これは他の都市の事ではなく沼津も同様なのです。お客さんが減ると言う事を認識していますか。いままでお客様であった年代の人間が大幅に減少するということです。これからのまちづくりは70歳代以上のお客様にいかに経済活動を通じてお金を使ってもらうようにするのかということになります。沼津駅の高架化もしかりで、これからの事業はバリアフリーを前提として推進していかなければならない。これは沼津だけでなく、全国的な傾向なのです。
事実首都圏でもオフィスの建築着工は減少しているが、マンションは増加しています。地価が下落している証拠なのです。
高齢者増、現役減少の沼津。ところが沼津には、戦災復興物件と言う一大課題があります。1階部分は店舗に、2階以上は商店主の住居に使われた建物がありますが、老朽化し地震対策防災対策上も建替えの時期に来ています。いわゆる「防災街区」の更新時期が来ているのです。こうした状況の中で、従来型の再開発スキームは機能しにくく、現行地価を転化し、容積率をフルに利用した高層物件は必要なく、「景気回復」を待って必要な更新投資が先延ばしされている状況です。
全国では、再開発が実現しても破綻する可能性が大なのです。では、手段はないかというと、「借地・住商混在・沿道型・中層」での建替えと手段があります。
「定期借地+地代劣後化、低層店舗+中層住宅」の高松市丸亀町商店街再開発が理想なのです。この再開発の凄いところは、商店街が独力で再開発を行い、銀行からの借入れは3億しかなく、しかも公共の床買取ゼロという条件でやってしまったと言う事です。この再開発ができる都市の条件としては、ある程度の都市規模であり、所得が高く、本当はおしゃれなんだけど街がかなり病んでいて、そんなに近くはないけどかなり遠くの大都市に顧客を奪われている街なのです。(藻谷氏講演要旨)
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  1. 2007/05/26(土) 13:45:44|
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